Entretien avec William Simoncelli, Directeur général de Carré Immobilier
Comment définiriez-vous le modèle économique d’un mall ?
Un centre commercial, ou mall, est avant tout un actif immobilier financiarisé, conçu pour générer des revenus, tout comme l’est un immeuble de bureaux destinés à location. C’est un produit d’investissement structuré pour attirer des locataires et, in fine, des visiteurs. Le développeur, ou promoteur, élabore ce type de projet pour le vendre à des investisseurs, mais la rentabilité dépend de l’occupation du centre commercial et de son attractivité.
Pour cela, on doit réaliser des études de marché approfondies, des analyses de flux et d’accessibilité pour s’assurer que le centre commercial pourra offrir un rendement stable et satisfaisant, aussi bien pour les locataires que pour le propriétaire. Tous ont un intérêt commun.
Quels sont les éléments fondamentaux à prendre en compte dans la conception d’un centre commercial ?
Le choix de l’emplacement est fondamental. Un centre commercial doit être bien visible et facilement accessible pour permettre une fréquentation suffisante, non seulement en quantité, avec un flux constant de visiteurs, mais aussi en qualité, avec un pouvoir d’achat correspondant aux enseignes présentes. Si l’emplacement n’est pas optimal, avec peu de passage ou un pouvoir d’achat trop faible, le centre aura du mal à prospérer et ne satisfera pas les enseignes présentes.
Par ailleurs, l’architecture et la programmation du mall doivent être soigneusement planifiées pour assurer une cohérence globale. Il est essentiel d’équilibrer les différents espaces – restauration, loisirs, mode, sport, joaillerie, et autres types de commerces – pour offrir aux visiteurs une expérience fluide et harmonieuse. Cette diversité bien agencée permet de répondre aux attentes de différents segments de clientèle, tout en créant une destination agréable où les visiteurs se sentent à l’aise et ont envie de revenir. Enfin, comme le dit l’adage « no parking, no business », le parc de stationnement est indispensable à la réussite d’un mall. Son rôle est essentiel dans la perception globale du point de vente : c’est le parking qui donne la première impression et laisse la dernière image.
Et ensuite, quelles sont les règles à respecter pour espérer la réussite d’un mall ?
Il est indispensable de définir un modèle de gestion efficace et rigoureux. D’abord, les loyers doivent être calculés de manière à être attractifs pour les enseignes tout en garantissant la rentabilité du centre commercial. Ensuite, le respect strict du règlement interne est impératif : des horaires d’ouverture et de fermeture, au réassort et au nettoyage, en passant par les travaux, tout doit être coordonné pour que chaque commerce fonctionne en harmonie avec les autres. Si chaque boutique agit indépendamment, c’est l’ensemble du mall qui en souffre.
Il est également primordial que chaque espace loué soit occupé en permanence. Les devantures fermées sont très mal perçues dans les centres commerciaux et peuvent nuire à leur image. Pour un lancement réussi, il est ainsi recommandé que 80 % des boutiques soient déjà occupées, afin d’éviter un effet de vide qui risquerait de décourager les visiteurs.
Enfin, le marketing joue aussi un rôle clé : des animations, des événements et une communication soutenue sont nécessaires pour transformer le centre en un lieu de vie dynamique et attractif, où les visiteurs ne viennent pas seulement pour acheter, mais aussi pour profiter d’une expérience globale.
Pour attirer des visiteurs, on parle aussi de « locomotives » : comment est-ce que cela fonctionne ?
Historiquement, les hypermarchés et supermarchés, tels que Marjane ou Carrefour, ont souvent servi de « locomotives » dans les galeries marchandes, attirant un flux important de visiteurs. Dans les centres commerciaux modernes, le principe reste le même, mais les « locomotives » peuvent varier. Aujourd’hui, d’autres types d’attractions jouent également ce rôle, comme un cinéma ou des centres de divertissement pour enfants. Par exemple, au Mégamall de Rabat, la patinoire et le bowling sont des points d’attraction majeurs pour les familles. Ces éléments permettent de diversifier l’offre du mall, d’attirer différents segments de clientèle, et de créer une expérience unique qui dépasse, là encore, la simple dimension de l’achat.
Pourquoi une enseigne préfère-t-elle louer un espace dans un mall plutôt que d’acheter un local indépendant ?
Louer un local dans un mall offre à une enseigne une grande flexibilité financière, en réduisant notamment ses investissements en capital. En cas de difficultés, elle peut par exemple revoir sa présence plus facilement. La location permet également de se concentrer pleinement sur son cœur de métier, en déléguant les aspects immobiliers à des professionnels. Les propriétaires de malls, quant à eux, sont motivés à satisfaire les exigences de leurs locataires pour les retenir et garantir une continuité de loyers. Cette dynamique crée un cercle vertueux qui élève le niveau de qualité des centres commerciaux et profite à l’ensemble des enseignes présentes.
Quel regard portez-vous sur l’évolution actuelle de l’immobilier commercial au Maroc, en particulier face aux nouvelles tendances du commerce ?
On pourrait dire que le « street retail », comme les boutiques du Maarif, représente le commerce 1.0, tandis que les ensembles commerciaux, tels que les malls, incarnent le commerce 2.0. Aujourd’hui, nous entrons dans l’ère du commerce 3.0, où le digital occupe une place de plus en plus importante. Par exemple, de nouveaux concepts émergent, tes que les « dark stores » et les « dark kitchens », qui permettent aux clients de se faire livrer rapidement sans se rendre en magasin ou au restaurant. Cela répond à une demande croissante de rapidité et de commodité, avec des commandes en ligne et des livraisons en moins de 15 minutes. Ce modèle nécessite un maillage dense de points de vente bien situés pour pouvoir répondre efficacement à ces nouvelles attentes des consommateurs, ce qui redéfinit quelque peu l’approche de l’immobilier commercial.
Avec la croissance du commerce en ligne, comment les malls peuvent-ils continuer d’attirer des visiteurs ?
Un mall offre avant tout une expérience sociale et de divertissement qui va bien au-delà des simples achats. C’est un lieu où l’on peut se rendre seul, en famille ou entre amis pour profiter d’activités variées. Dans des villes telles que Casablanca, où les loisirs gratuits sont limités, des centres comme le Morocco Mall, avec son aquarium, ses espaces de jeux, et ses nombreuses animations, sont devenus des lieux incontournables pour se divertir. Cette dimension d’expérience, difficile à reproduire en ligne, reste un atout majeur pour les malls. En créant un environnement où le visiteur peut à la fois se détendre, s’amuser et consommer, les centres commerciaux renforcent leur rôle de destination de choix pour les sorties urbaines.
Avec l’augmentation du nombre de malls dans des villes comme Casablanca, Rabat et Marrakech, peut-on parler de saturation du marché ?
Je ne pense pas qu’on puisse parler de saturation, mais il serait utile d’avoir des données précises pour mieux évaluer la situation. Certains malls récents fonctionnent très bien, ce qui montre qu’il y a encore de la place pour des projets bien conçus. D’ailleurs, de nouveaux projets voient le jour dans ces villes, pour répondre à des besoins bien identifiés, et semblent promis à un bon accueil.
En dépit de la conjoncture, le pouvoir d’achat continue de progresser au Maroc, et cette tendance devrait se poursuivre grâce à la Vision 2030. Le pays est dans une dynamique positive, stimulée par le tourisme et des événements comme la Coupe du monde. Dans ce contexte, le développement commercial devrait perdurer, porté par une classe moyenne qui s’installe progressivement et dont les aspirations se reflètent de plus en plus dans l’offre des malls.
Thomas Brun
