Immobilier de bureaux : zoom sur la capitale économique

Ces dernières années, l’immobilier de bureau a connu un réel boom à Casablanca. Qu’en est-il aujourd’hui : l’offre, abondante, est-elle toujours en adéquation avec la demande?

« Après une période de production intensive ces 10 dernières années, le marché de bureaux exclusifs a cumulé en 2015 plus de 1,6 million de m2 contre 1,2 million estimé en 2011, signifiant donc une augmentation de 400 000 m2, soit l’équivalent de 100 000 m2 de production annuelle. Cette nouvelle offre provient, pour près de 25 %, de la livraison des bureaux de la Marina et de Anfa Place sur la corniche de Casablanca, qui, à eux seuls, ont cumulé l’équivalent de 100 000 m2. Pour le reste des espaces, il s’agit d’immeubles medium size, compris entre 2 000 et 4 000 m2 dans l’ensemble des quartiers de bureaux à Casablanca », relève le Snapshot bureaux à Casablanca de A.Lazrak Immobilier datant de février 2016. En 2016, le stock est passé à 1,73 millions de m2, s’inscrivant ainsi dans la moyenne annuelle de la dernière décennie d’après le département de Strategic Advisory de CBRE.

Une partie importante des immeubles construits ont été destinés à la vente alors que les opérateurs souhaitant s’installer à Casablanca affichent un intérêt croissant pour le locatif.

Les transactions en ventes enregistrées concernent les petites surfaces de moins de 200 m2 au profit de TPE/ PME marocaines et des métiers libéraux, mais n’ont que faiblement concerné les multinationales qui privilégient la location. En effet, une partie importante de la demande s’oriente vers les petites surfaces (80 à 100 m2), mais ce n’est pas ce que recherchent les investisseurs aujourd’hui, car notre économie est faite de petites structures et de professions libérales, ce qui implique un risque d’impayé important. Autrement dit, l’offre est là, mais elle n’est pas adaptée à la demande, du coup, la location de surface entre 200 et 300 m2 avec des surfaces modulables aux standards internationaux prend beaucoup de temps, de 12 à 18 mois en moyenne.

« En d’autres termes, les mécanismes de décision sont trop lents. Il y a de la demande, mais vous placez plus lentement. Il faut aller chercher les clients et les inviter à déménager », déplore Karim Tazi.

« L’illustration parfaite de cette situation est la Marina de Casablanca dont les plateaux sont à la location depuis quelques années et qui sont loin d’être remplis. Idem pour les bureaux d’Anfaplace où il reste 3 000 m2 sur 15 000 m2, soit un taux d’occupation de 80 % (depuis 2010). Aujourd’hui, on peut dire qu’il y a eu certaines erreurs dans la partie prévision sur la partie qualitative de la demande bureau », renchérit Youssef Benmansour. Par ailleurs, il y a aujourd’hui beaucoup d’attentisme, car à moyen terme il va y avoir une libération importante de mètres carré bureau, notamment avec le lancement de Casa Finance City (CFC). Selon CBRE, le seul centre Casa-Anfa représentera 60 % de l’offre future estimée à 580 000 m2 à l’horizon 2021.

Enfin, l’analyse du profil de cette demande révèle que près de 70 % représente une demande de « déplacement » provenant de déménagements créant, par la même occasion, une vacance sur les espaces libérés. Aussi, l’absorption nette du marché sur 2015 avoisinerait les 30 000 m2 (demande placée moins les espaces libérés non reloués) et pourrait donc être qualifiée de faible selon le snapshot de A. Lazrak Immobilier.

Ce même rapport avance que, concernant les nouveaux entrants, on comptera donc parmi eux les représentations de la centaine d’entreprises béné ciant du statut « Casablanca Finance City », des sociétés installant leur hub Afrique à Casablanca et des sociétés de l’économie participative et numérique de type « Uber ».

Effet visible de l’émergence de ces nouveaux business models, une demande naissante pour des espaces bureaux innovants adaptés aux très petites entreprises et start-ups. Cette demande privilégie des espaces flexibles et des contrats de courte durée. Les solutions de type co-working et virtual of ces connaissent un engouement croissant.

Soumayya Douieb

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