Immobilier au Maroc : quel état des lieux ?

Crise, baisse des prix, régression, descente aux enfers… les idées reçues sur l’état actuel du marché de l’immobilier fusent ! Toutefois, une chose est sûre : qu’il s’agisse de résidentiel ou d’immobilier de bureaux, le ralentissement du marché est certain et la bulle des prix a éclaté. En cause, une offre abondante qu’il faut ajouter aux nouveaux plans d’aménagement qui ont permis de libérer du foncier.

Quand l’immobilier va, tout va ! Le dicton est certes connu et reconnu, seulement la conjoncture de ce marché est tant en nuances qu’il est difficile aujourd’hui d’établir un constat clair et uniforme. Certains chiffres et faits valent pour l’ensemble du Royaume, même si, là encore, il y a des distinctions à faire sur certains segments. Premier constat qui fait l’unanimité : il semble difficile pour les promoteurs immobiliers de garder le moral : un coup de massue fiscal les guette à travers la taxe sur les terrains non bâtis (les droits d’enregistrement sur les terrains passeront à 6 % au lieu de 4 %) et des redressements à foison sont adressés aux professionnels qui ne sont pas parvenus à réaliser les conventions signées avec l’État dans le cadre du logement social. Mais tout n’est pas si morose.
« Il est important de garder à l’esprit qu’il n’y a pas de crise de la demande, mais du pouvoir d’achat ! D’une part parce que la conjoncture n’est pas des plus florissantes et, d’autre part, parce qu’il subsiste toujours une inadéquation entre l’offre et la demande. L’écart s’est certes resserré, car les prix se sont ajustés, mais l’offre reste toujours aussi abondante » , soutient Karim Tazi, Directeur Général Advisory & Brokerage de A.Lazrak Immobilier. Avant d’ajouter : « En matière de mise en chantier, et étant donné l’abondance de l’offre, on observe un certain attentisme, en conséquence de quoi, les nouvelles prises de position sont rares ».

L’intermédiaire, le joker du marché

En effet, les mises en chantiers ont marqué une régression de 9,1 % par rapport au premier semestre 2015, soit 81 450 unités au premier semestre 2016, contre une baisse de 15 % constatée en 2012 de 24 % en 2013 et de 8 % en 2014. En théorie, la baisse s’atténue, seulement il est à noter que le marché avait déjà enregistré une chute de 22 % sur les 6 premiers mois de cette dernière année précédée d’une autre baisse de 13 % sur la première moitié de 2014. Du fait de cette régression continue, le volume des mises en chantier actuel ne représente même pas les deux tiers de ce qui était initié il y a 4 ans. De plus, ces volumes ne portent pas uniquement sur du logement puisqu’ils comprennent aussi les mises en chantier de lots. Si l’on se limite à l’habitat, la baisse au premier semestre tourne autour de 10 % après une régression de 15 % l’année d’avant, à environ 75 000 unités. Toutefois, la demande reste forte dans le moyen standing et les promoteurs investissent de plus en plus le segment. Le cœur de ce marché couvre désormais des prestations de qualité, adaptées aux exigences de la classe moyenne, et dont les prix se situent, par exemple, entre 8 500 et 12 500 dirhams le m2 à Casablanca.

Le segment intermédiaire enregistre également de belles performances. « Ce sont des produits qui offrent généralement des surfaces entre 50 et 70 mètres carrés et dont le prix varie entre 400 000 et 500 000 dirhams. C’est un vrai besoin de marché, car, auparavant, il n’y avait le choix qu’entre du 250 000 dirhams et du 900 000 dirhams pour cette tranche d’acquéreur », analyse un promoteur immobilier de la place. Depuis que les promoteurs bénéficient d’avantages fiscaux, ce segment est mieux servi et bénéficie d’un engouement naturel, et ce, sur le plan national : Akwa opère sur Agadir, Chaâbi sur Beni Mellal et Essaouira, Dar Es Saâda sur Mdiq, etc.

« Aussi, l’intermédiaire et le social ont bénéficié d’une extension de la VEFA ce qui permet désormais aux futurs acquéreurs de payer par tranches et, par la même occasion, de maintenir, voire renforcer, la demande sur ces segments-là », poursuit la même source.

La demande en logement social apurée

C’est au niveau de l’immobilier haut de gamme que l’on constate, en revanche, un ralentissement avec une relative normalisation des prix. Celle-ci s’est naturellement répercutée sur les autres segments. « À mon sens, une des raisons de ce ralentissement, c’est la multiplication des projets haut standing en périphérie urbaine. De ce fait, on observe un phénomène nouveau, mais qui prend de l’ampleur, “le passage de l’appartement à la villa”. Autrement dit, on renonce à l’hyper-centre pour avoir plus grand au même prix et dans un cadre a priori plus agréable : ceux qui ont les moyens d’acheter des appartements entre 3,5 et 5 millions de dirhams s’éloignent. Entre acheter un 120 m2 à 30 000 dirhams et une villa, le choix est vite fait, exception faite des investisseurs qui achètent pour louer » , affirme Youssef Benmansour, cofondateur de Rea Partners. Selon ce dernier, cette tendance est appelée à se confirmer dès que les services et infrastructures suivront dans ces zones : plus de commerces, des écoles moins premium et plus accessibles, des routes pour décongestionner le trafic, etc. En somme, la baisse des rythmes de vente dans les quartiers historiques du haut standing à Casablanca (Racine, Gautier, etc.) est due au fait que l’offre doit désormais se partager la demande, non seulement avec les nouveaux projets en périphérie, mais aussi avec l’ancien. « Il existe désormais une réelle concurrence de la deuxième main où l’on constate une baisse des prix conséquente.

Dans le quartier “Les Princesses” à Casablanca, le prix du mètre carré est ainsi passé de 18 000 dirhams en moyenne à 15 000 dirhams. Généralement les vendeurs se sont engagés sur une autre acquisition, dès lors que celle-ci est prête, ils ont besoin de cash au moment de la livraison et sont pressés de vendre, ce qui exerce une pression à la baisse sur les prix. Sur le neuf, il n’y a pas de véritable baisse des prix (axe Casa/Rabat), mais les rythmes de vente, eux, baissent de plus en plus », signale le dirigeant de Rea Partner. De l’avis de plusieurs professionnels, les prix ont clairement baissé plus tôt, au moment où l’administration fiscale a publié son référentiel des prix, il y a deux ans environ. Malgré les nombreuses critiques adressées lors de sa publication, arguant que l’évaluation des prix n’était pas juste et souvent très en deçà de la réalité du marché, ce référentiel est devenu la référence par excellence en matière de prix.

La raison : les promoteurs sont redressés sur la différence si le prix de vente est au-dessus du référentiel. Du coup, la plupart ont essayé de s’aligner plus ou moins. « Aujourd’hui, les prix sont stabilisés et on sent les prémices d’une reprise, notamment au niveau de l’ancien dont les délais d’achat sont plus courts que dans le neuf. Et comme Casablanca donne le la en matière de tendance, l’analyse est donc valable, toutes choses égales par ailleurs, pour les autres grandes villes du Royaume », poursuit le même promoteur. Ceci étant, il est important de souligner que le marché vit sur la livraison des biens, à Casablanca, mais aussi dans les autres grandes villes marocaines. Les titres fonciers sont en train de sortir. Tous les promoteurs sont actuellement concentrés sur la livraison de leurs biens, que ce soit à Casablanca, Marrakech, Agadir, Rabat, etc. Beaucoup de clients qui ont réceptionné leurs biens renégocient avec les promoteurs, car, au bout de quelques années, les biens se sont détériorés. Il y a souvent un travail de remise à niveau avant la livraison en vue de débloquer la dernière tranche du crédit.

Quant au logement social, c’est une autre logique qui s’opère. « Une bonne partie de la demande qui était latente, mais aussi solvable a été apurée. Il y a certes toujours de la demande sur le social, mais celle-ci n’est pas solvable. C’est la raison pour laquelle le locatif dans le social aurait un beau potentiel », relève Karim Tazi.

D’ailleurs, cette mesure devait faire partie des fameux catalyseurs pour relancer le marché, notamment l’autorisation de la verticalité dans le logement pour la classe moyenne et la relance du locatif social tel que prévu dans la Loi de Finances 2015 (un loyer de 2 000 dirhams au lieu de 1 200 dirhams prévu initialement pour les logements sociaux et 1 000 dirhams au lieu de 700 dirhams pour les logements à faible VIT*). L’année 2017 sera manifestement encore une fois celle du « wait and see » !

*Valeur Immobilière Totale

Soumayya Douieb

 

Articles à la une