Un nouveau cadre juridique pour les OPCI

Par Salima Bakouchi, Avocate au Barreau de Casablanca, Cabinet BAKOUCHI & HABACHI – HB Law Firm.

Depuis septembre 2016, les Organismes de Placement Collectif Immobilier (OPCI) ont été dotés d’un cadre juridique visant notamment à mobiliser l’épargne de longue durée et à l’orienter vers le financement de l’immobilier et de l’immobilier professionnel.

Les fonds immobiliers liquides connaissent depuis longtemps un grand succès en France et à l’international. Au Maroc, le dahir n° 1-16-130 du 25 août 2016 portant promulgation de la loi 70-14 relative aux Organismes de Placement Collectif Immobilier est entrée en vigueur le 19 septembre 2016. Ce nouveau cadre juridique régit ainsi les fonds immobiliers liquides tout en offrant aux investisseurs institutionnels un nouvel instrument de placement à long terme réglementé.

Spécificités des OPCI

Les OPCI concernent exclusivement l’immobilier locatif (bureaux, commerces, logistique, hôtels ou résidences). Ils ont ainsi pour objet la construction ou l’acquisition des immeubles, directement ou indirectement, y compris en l’état futur d’achèvement. Les OPCI peuvent également avoir pour objet l’exécution de travaux (construction, rénovation ou réhabilitation) et, accessoirement, la gestion des instruments financiers. L’acquisition d’actifs immobiliers en vue de leur revente est interdite.

Les OPCI peuvent prendre  deux formes : la Société de Placement Immobilier (SPI) et le Fonds de Placement Immobilier (FPI) (copropriété). La SPI est constituée sous forme de société anonyme à capital variable. Les actions sont émises ou rachetées à la valeur liquidative. Le seuil minimal du montant des apports en nature du capital de la SPI est fixé par voie réglementaire sans que ce seuil soit inférieur à 5 000 000 DH.

Un OPCI à règle de fonctionnement allégé (RFA) peut également être créé, la souscription et/ou l’acquisition de titres d’un OPCI-RFA est réservée aux investisseurs qualifiés au sens de la loi n°44-12 précitée ainsi qu’aux investisseurs étrangers qualifiés en vertu de la législation de l’Etat dans lequel est situé leur siège.

Le législateur a ainsi fait la distinction entre deux catégories d’OPCI à savoir, les OPCI destinés au grand public et les OPCI réservés aux investisseurs qualifiés.

Mode de gestion plus flexible

La création et la gestion des OPCI peut être effectuée par une société de gestion qui aura soit la qualité de dirigeant légal de la SPI ou de mandataire du FPI (une partie de la gestion financière peut être déléguée à une autre société de gestion sous certaines conditions). La société de gestion doit alors désigner un établissement dépositaire (ED) agréé par l’Autorité Marocaine des Marché de Capitaux (AMMC), qui sera en charge de la conservation des actifs et de la gestion des passifs de l’OPCI. Un règlement de gestion est établi par la société de gestion selon la Loi, puis agréé par l’AMMC.

Les OPCI offrent la possibilité de répartir les actifs au sein de différents compartiments et d’en créer de nouveaux au cours de leur existence. Chaque compartiment est traité comme une entité à part entière, dispose d’une comptabilité séparée et peut être liquidé à part. Ainsi, les porteurs de titres adossés aux actifs d’un compartiment ne répondent que des dettes, engagements et obligations du compartiment en question.

En cas de litige, les créanciers de la société de gestion, ED et porteurs de titres ne peuvent poursuivre l’OPCI. La société de gestion et l’ED sont solidairement responsables vis-à-vis des porteurs des titres. Par ailleurs, les porteurs de parts ou leurs ayants droit n’ont pas la possibilité d’effectuer le partage d’un FPI au cours de son existence.

Composition de l’actif des OPCI (apports en numéraire ou en nature)

L’actif des OPCI peut se composer d’apports en numéraire ou en nature, notamment :

Type d’actifs Part minimum dans l’OPCI
·      Les biens immeubles immatriculés acquis ou construits en vue de la location ; les immeubles en l’état futur d’achèvement destinés à la location (la part cumulée des terrains bâtis destinés à la construction et des immeubles en l’état futur d’achèvement ne peut excéder 20 %).·      Tout droit réel conféré par un titre ou par un bail à raison d’occupation d’une dépendance du domaine public de l’État, d’une collectivité territoriale, etc.·      Titres de capital, certificats de sukuk, droits, créances ou titres de créances ; donnant accès directement au capital social des sociétés à prépondérance immobilière. 60 %
·      Les liquidités, les dépôts ou instruments financiers à caractère liquides, libres de toutes sûretés ou droit au profit des tiers 10 % (sauf pour les OPCI cotés en bourse)
·      Les titres de créances ne donnant pas accès au capital social.·      Les placements sous forme d’avance en compte courant d’associés.·      Autres titres d’OPCI

La libération des apports et la souscription des titres après constitution, ne peuvent s’effectuer par compensation avec des créances liquides et exigibles détenues sur l’OPCI. La valeur de tout apport en nature est appréciée par le ou les Commissaires aux Comptes de l’OPCI selon l’estimation des évaluateurs immobiliers. Dans le respect de la réglementation des changes, il est, en outre, possible d’inclure des actifs en devises situés en zone franche ou dans un pays étranger.

Émission de titres

Les OPCI peuvent émettre des parts, des actions, des titres de créances et des certificats de sukuks. Ces titres sont considérés comme des instruments financiers (Loi 44-12). Ils peuvent être cotés à la bourse des valeurs et libellés en devises.

Les modalités de souscription, d’acquisition, de cession, de rachat et de remboursement des titres fixées dans le règlement de gestion.

Pour ce qui concerne le financement, l’OPCI peut, si le règlement de gestion le prévoit et sous certaines conditions, souscrire des emprunts. Les actifs de l’OPCI peuvent également être grevés de sûretés et des avances en compte courant, consenties pour certaines sociétés.

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