OPCI : nouveau véhicule d’investissement en matière immobilière

Salima Bakouchi, Avocate au Barreau de Casablanca, Cabinet BAKOUCHI & HABACHI – HB Law Firm et Sylvain Alassaire, Conseil Juridique en Droit des Affaires, Gérant-Associé du Cabinet ALASSAIRE JURICONSEIL.

Les fonds immobiliers connaissent depuis longtemps un grand succès à l’international notamment en France. Depuis le 19 septembre 2016, date d’entrée en vigueur du dahir n° 1-16-130 du 25 août 2016 portant promulgation de la loi n° 70-14 relative aux organismes de placement collectif immobilier (OPCI), le Maroc est désormais doté d’un cadre juridique dédié aux OPCI visant à mobiliser l’épargne de longue durée pour le financement du secteur immobilier locatif, et en particulier l’immobilier professionnel, offrant ainsi aux investisseurs un nouvel instrument de placement à long terme réglementé. Le cadre juridique s’accompagne d’un cadre fiscal défini par la loi de finances pour 2017.

Spécificités des OPCI
Les OPCI concernent exclusivement l’immobilier locatif (bureaux, commerces, logistique, hôtels ou résidences). Ils ont pour objet la construction ou l’acquisition d’immeubles y compris en l’état futur d’achèvement ainsi que toutes les opérations nécessaires à leur usage ou leur revente. Toutefois, l’acquisition d’actifs immobiliers en vue de leur revente est interdite. Ils peuvent également avoir pour objet l’exécution de travaux de construction, de rénovation ou de réhabilitation.
Les OPCI peuvent prendre les deux formes suivantes : la Société de Placement Immobilier (SPI) et le Fonds de Placement Immobilier (FPI) qui est une copropriété. La SPI est constituée sous la forme d’une société anonyme à capital variable. Un OPCI à règle de fonctionnement allégé (RFA) peut également être créé ; la souscription et/ou l’acquisition de titres d’un OPCI-RFA est alors réservée aux investisseurs qualifiés au sens de la loi n°44-12 relative à l’appel public à l’épargne et aux informations exigées des personnes morales et organismes faisant appel public à l’épargne, ainsi qu’aux investisseurs étrangers qualifiés en vertu de la législation de l’Etat dans lequel ils sont situés. Le législateur a ainsi fait la distinction entre deux catégories d’OPCI à savoir, les OPCI destinés au grand public et les OPCI réservés aux investisseurs qualifiés.

Mode de gestion
La création et la gestion d’OPCI sont confiées à une société de gestion qui aura soit la qualité de dirigeant légal d’une SPI ou de mandataire d’un FPI (une partie de la gestion financière peut être déléguée à une autre société de gestion sous certaines conditions). La société de gestion doit désigner un établissement dépositaire,  agréé par l’Autorité Marocaine des Marché de Capitaux (AMMC), qui sera en charge de la conservation des actifs et de la gestion des passifs de l’OPCI. Un règlement de gestion est établi par la société de gestion et qui doit être agréé par l’AMMC.

Responsabilité
La société de gestion et l’établissement dépositaire sont, selon les cas, solidairement responsables vis-à-vis des tiers et des porteurs des titres, des infractions aux dispositions législatives ou réglementaires applicables aux OPCI, de la violation du règlement de gestion et des fautes commises dans le cadre des missions qui leur sont confiées et du règlement de gestion. Toutefois, les créanciers de la société de gestion, de l’établissement dépositaire, des évaluateurs immobiliers des actifs et des porteurs des titres d’un OPCI ne peuvent en aucun cas poursuivre ledit OPCI pour le paiement des créances qu’ils détiennent sur ces derniers.

Répartition et composition de l’actif des OPCI
Différents compartiments peuvent être créés au sein des OPCI au sein desquels sont affectés les différents actifs apportés, acquis ou construits. Chaque compartiment donne lieu à l’émission de titres représentatifs des actifs qui lui sont attribués et est traité comme une entité à part entière. Il dispose d’une comptabilité séparée et peut être liquidé à part. Aussi, les porteurs de titres adossés aux actifs d’un compartiment ne répondent que des dettes, engagements et obligations du compartiment en question.
Les  immeubles et droits réels détenus par un OPCI sont évalués périodiquement ou au moins une fois par semestre par deux évaluateurs immobiliers indépendants désignés après accord de l’AMMC.

L’actif des OPCI est composé principalement des éléments suivants :

Type d’actifs Part minimum dans l’OPCI
·      Biens immeubles immatriculés acquis ou construits en vue de la location ; immeubles en l’état futur d’achèvement destinés à la location (la part cumulée des terrains bâtis destinés à la construction et des immeubles en l’état futur d’achèvement ne peut excéder 20 %).

·      Tout droit réel conféré par un titre ou par un bail à raison de l’occupation d’une dépendance du domaine public de l’État, d’une collectivité territoriale, etc.

·      Titres de capital, certificats de sukuk, droits, créances ou titres de créances donnant accès au capital social des sociétés à prépondérance immobilière.

60 %
·      Liquidités, dépôts ou instruments financiers à caractère liquide, libres de toutes sûretés ou de droits au profit de tiers. 10 % (sauf pour les OPCI cotés en bourse)
·      Titres de créances ne donnant pas accès au capital social.

·      Placements sous forme d’avance en compte courant d’associés.

·      Autres titres d’OPCI

Dans le respect de la réglementation des changes, il est possible pour un OPCI de détenir des actifs en devises, situés en zone franche ou dans un pays étranger.

Émission de titres et d’emprunts
Les OPCI peuvent émettre des parts, des actions, des titres de créances et des certificats de sukuks. Ces titres sont considérés comme des instruments financiers au sens de la Loi 44-12 précitée. Ils peuvent être cotés à la bourse des valeurs et libellés en devises. Les modalités de souscription, d’acquisition, de cession, de rachat et de remboursement des titres sont fixées dans le règlement de gestion. La souscription de titres et la libération des apports ne peuvent s’effectuer par compensation avec des créances liquides et exigibles détenues par les souscripteurs sur l’OPCI. La valeur de tout apport en nature est appréciée par le ou les commissaires aux comptes de l’OPCI sur la base d’évaluations faites par des évaluateurs immobiliers, étant précisé que le seuil minimal du montant des apports en nature au capital des SPI est fixé par voie réglementaire sans que ce seuil ne soit inférieur à 5 000 000 DH.

L’OPCI peut, si le règlement de gestion le prévoit et sous certaines conditions, souscrire des emprunts. Lorsque le règlement de gestion le prévoit également, l’OPCI peut grever ses actifs de sûretés à titre de garantie de ses créanciers ou donner des garanties en cas d’emprunts.

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