La réforme de la Loi marocaine sur les baux commerciaux

Bailleurs et locataires logés à la même enseigne ?

NesrineRoudanePar Me Nesrine Roudane, Avocate au Barreau de Casablanca et Associée-gérante du cabinet NERO Boutique Law Firm.

La Loi n° 49-16 relative aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, publiée au Bulletin officiel n° 6490 du 11 août 2016, est entrée en vigueur le 11 février dernier.

À compter de son entrée en vigueur, la Loi 49-16 a considérablement modifié l’environnement juridique dans lequel évoluent certains propriétaires et locataires de locaux à usage commercial, industriel ou artisanal en abrogeant les dispositions du Dahir du 11 mai 1955, relatif au même objet ainsi que les dispositions de l’article 112 du code de commerce.

Malgré quelques contradictions, la rédaction de la Loi 49-16 est plus claire et fait l’économie du préambule légendaire du Dahir de 1955.

Dans la Loi 49-16, on décèle un souci d’homogénéisation et d’harmonisation avec d’autres dispositions législatives, notamment fiscales, ainsi que la prise en considération de l’évolution de la jurisprudence dans ce domaine.

À travers ce nouveau texte, le législateur marocain essaie d’atteindre un équilibre entre le droit de propriété commerciale et de propriété foncière.

Les principales nouveautés de cette Loi sont résumées ci-après.

La modification du champ d’application

Le champ d’application a été élargi pour inclure les baux d’immeubles loués par les coopératives, les établissements d’enseignement privé, les cliniques privées, les laboratoires pharmaceutiques et les autres organismes assimilés dans le cadre de leurs activités. En revanche, la liste des baux exclus du champ d’application de la Loi s’est allongée et comprend maintenant, en sus des baux d’immeubles ou locaux à usage commercial, industriel, artisanal appartenant au domaine public (ou encore au domaine privé de l’État, aux collectivités territoriales ou aux établissements publics, quand ces biens sont affectés à l’intérêt général), les baux de locaux entrant dans le cadre des Habous, les baux emphytéotiques et les contrats de crédit-bail :
– les baux résultant d’une décision judiciaire ;
– les baux des locaux situés dans des centres commerciaux gérés sous une seule enseigne ; et
– les baux situés dans les espaces réservés à l’accueil de projets d’entreprises exerçant leurs activités dans les secteurs de l’industrie et les technologies de l’information et qui sont réalisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements publics ou les entreprises détenues en totalité ou en majorité par l’État ou une personne de droit public.

À noter que les baux exclus du champ d’application de la Loi n° 49-16 restent soumis aux dispositions des articles 627 à 699 du Dahir du 12 août 1913 formant Code des Obligations et des Contrats (DOC), sauf existence de dispositions particulières (comme c’est le cas notamment pour les contrats de crédit-bail) ou de stipulations contraires.

L’exigence d’un écrit et d’un état descriptif des lieux loués

La nouvelle Loi impose non seulement la mise en place d’un contrat de bail écrit ayant date certaine, mais aussi l’obligation de réaliser un état descriptif des lieux loués au moment de la prise de possession et qui aura la valeur de preuve entre les parties.

La Loi 49-16 a ainsi supprimé les baux verbaux qui étaient admis sous l’ancien régime.

Notons ici que même si le législateur a prévu que les baux commerciaux qui ne sont pas consignés par écrit restent régis par cette Loi et que les parties peuvent convenir à tout moment de conclure un contrat conforme à la Loi n° 49-16, le locataire a intérêt à opter pour un contrat écrit, car le respect de cette exigence est déterminant pour enclencher certaines procédures et obtenir certaines indemnités.

Le loyer et les charges locatives

Sous réserve des dispositions relatives à la spéculation en matière de fixation des loyers, les parties sont libres dans la fixation du loyer.

Toutefois, sauf stipulation contraire dans le contrat de bail, les charges locatives sont maintenant incluses dans le loyer.

Le droit au renouvellement

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement dès qu’il dispose de la jouissance des locaux pendant deux ans consécutifs.

Rappelons que le Dahir abrogé portait cette période à quatre années si le locataire bénéficiait d’un bail verbal.

La Loi n° 49-16 a également consacré le droit d’entrée ou le « pas de porte » : le droit au renouvellement (le « droit au bail ») est accordé au locataire dès le versement d’un pas de porte, qui doit néanmoins être consigné par écrit dans le contrat de bail ou dans un acte séparé. Le montant consigné constituera, en principe, le minimum à payer au locataire en cas d’éviction.

Dans les deux cas, le locataire bénéficie, nonobstant toute clause contraire, du droit au renouvellement et son bail ne peut prendre fin que conformément aux dispositions de la Loi (notamment son article 26).

Ainsi, le bailleur souhaitant mettre un terme au contrat de bail doit mettre en demeure le locataire en précisant la raison qu’il invoque et accorder un délai pour l’éviction à compter de la réception de la mise en demeure.

Ce délai est de 15 jours si le motif est le non-paiement des mensualités locatives ou si le local menace de tomber en ruine. Le délai est toutefois de trois mois si le motif est la récupération pour usage personnel, la démolition et la reconstruction, l’extension ou la surélévation, ou encore pour une raison sérieuse du fait de la violation des stipulations du contrat.

Passé ce délai, le bailleur a le droit de saisir la justice pour l’homologation de la mise en demeure et ce à l’intérieur d’un délai de 6 mois, courant à partir de la fin du délai accordé au locataire.

Le droit à indemnisation

En plus de son droit au renouvellement, le locataire expulsé ou évincé a également le droit d’être indemnisé.

Cette indemnisation doit être égale au préjudice subi et couvrir la valeur marchande du fonds de commerce. Elle est déterminée sur la base des déclarations fiscales des quatre dernières années, des dépenses engagées pour les améliorations et modifications, des éléments perdus du fonds de commerce et des frais de déménagement.

Cependant, l’indemnité n’est pas due dans des cas limitativement énumérés par l’article 8de la Loi, dont : le défaut de paiement du loyer dans un délai de 15 jours à compter de la réception d’une mise en demeure du bailleur, le changement d’activité du fonds de commerce effectué sans l’accord du bailleur, le fait d’opérer des changements sur les locaux sans l’accord du bailleur, la perte de la clientèle et de la réputation du fonds en cas de cessation d’activité.

Droit de reprise des lieux abandonnés ou fermés 

Le bailleur peut demander au président du tribunal d’ordonner l’ouverture du local et la récupération des lieux si le locataire abandonne le local et cesse de payer les loyers pendant 6 mois.

Le bail est résilié si le locataire reste absent 6 mois après l’exécution de l’ordonnance, qui devient alors définitive.

Si le locataire réapparait pendant l’exécution de l’ordonnance, il est automatiquement sursis à exécution et le président du tribunal peut accorder au locataire un délai de 15 jours pour régulariser sa situation sous peine de voir l’exécution de l’ordonnance poursuivie à son encontre.

Le droit au retour

Afin de garantir au locataire son droit de retour, la Loi n° 49-16 a organisé les différents cas et les modalités d’exercice du droit de reprise.

Parmi ces cas, la démolition et reconstruction de l’immeuble, les constructions menaçant ruine et les cas d’expansion ou surélévation.

Le droit du locataire de sous-louer ou céder son bail et le droit de préemption du bailleur

Contrairement à l’ancien texte, aux termes de la nouvelle Loi, la sous-location totale ou partielle est permise, sauf stipulation contraire du bail.

Toutefois, si le loyer de la sous-location est supérieur au loyer principal, le bailleur a le droit de demander la révision du loyer.

Par ailleurs, le locataire a désormais le droit de céder son droit au bail avec ou sans les autres éléments du fonds de commerce sans obtenir l’accord du bailleur, à qui la cession doit néanmoins être obligatoirement signifiée, sous peine d’inopposabilité.

En cas de cession, la nouvelle Loi institue un droit de préemption au profit du bailleur, qui peut reprendre le local moyennant le versement ou le dépôt des sommes engagées par le nouveau locataire, et ce, dans un délai de 30 jours à compter de sa signification, sous peine de ne plus pouvoir se prévaloir de son droit de préemption.

La clause résolutoire

Contrairement à l’ancien régime, la nouvelle loi permet aux parties d’insérer dans le contrat de bail une clause résolutoire qui pourrait permettre au bailleur de mettre un terme au contrat de bail en cas de défaillance du locataire.

Ainsi, en présence d’une clause résolutoire, le bailleur peut mettre en demeure le locataire défaillant n’ayant pas payé trois mensualités locatives. Si cette mise en demeure reste infructueuse après quinze jours de sa réception par le locataire, le bailleur peut saisir le juge des référés pour constater la réalisation de la condition et ordonner la restitution du local.

Autre nouveauté

La Loin° 49-16 donne la possibilité au locataire d’élargir l’usage commercial du local à des activités qui n’ont pas été forcément prévues par le contrat de bail, à condition d’obtenir l’accord du bailleur et que ces activités ne soient pas incompatibles avec l’objet et les caractéristiques de l’immeuble et qu’elles ne compromettent pas la sécurité de la construction.

Entrée en vigueur et gestion des différends

À compter de son entrée en vigueur, le 11 février 2017, la Loi n° 49-16 s’applique à tous les différends relatifs aux baux d’immeubles ou de locaux loués à usage commercial, industriel ou artisanal, y compris ceux conclus avant cette date. Les juridictions de commerce sont compétentes pour connaitre de tous les litiges afférents aux baux commerciaux, à défaut de recours à un mode alternatif de règlement des différends.

 

 

 

 

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